Gelijktijdig met deze jaarrekening wordt het Meerjarenperspectief grondzaken (MPG 2026) vastgesteld. Met deze beschrijving van lopende zaken en toekomstperspectieven kan de paragraaf grondbeleid compacter blijven. Belangrijke en/of tussentijdse ontwikkelingen worden hier vermeld.

Het grondbeleid heeft invloed op en samenhang met de uitvoering van de programma’s zoals Ruimtelijke ontwikkeling, Milieu en Economie, Kunst en Cultuur. De beschikbaarheid van gronden en gebouwen zijn immers belangrijk voor diverse maatschappelijke activiteiten. Dat maakt grondbeleid één van de instrumenten die de gemeente kan inzetten bij het stimuleren dan wel faciliteren van die activiteiten binnen haar grondgebied.

Een belangrijk thema is een evenwichtige ontwikkeling van Deventer. Ontwikkelingen in onder andere demografie, economie, technologie en duurzaamheid leiden tot verandering in de ruimtevraag. Uitgaande van het grondbeleid als ondersteunend instrument stellen we ons in dit kader de vraag hoe we een bijdrage kunnen leveren aan de daarbij behorende opgaven en ambities. Anders geformuleerd: hoe kunnen we een bijdrage leveren aan de waardecreatie, in coöperatie met onze inwoners, ondernemers en andere partners?

De kern van waardecreatie is het centraal stellen van het maatschappelijke effect van een gebiedsontwikkeling. Dat gebeurt vanuit een breed perspectief. Bijvoorbeeld of een gebiedsontwikkeling bijdraagt aan een gezonde leefomgeving, aan meer werkgelegenheid of aan de ruimtelijke kwaliteit van de plek. Dit maatschappelijk effect wegen we af tegen de financiële investering en risico’s in een gebiedsontwikkeling.
Hierbij beoordelen van we de noodzakelijke of wenselijke gemeentelijke rol van geval tot geval. Het grondbeleid vraagt om maatwerk per afzonderlijke situatie. Afhankelijk van de specifieke situatie, de specifieke ambities en de specifieke afweging die de gemeente maakt bij een ontwikkeling, kiest de gemeente een rol in haar grondpolitiek. De gemeente kan hierbij kiezen uit faciliterend grondbeleid of actief grondbeleid. Als een ruimtelijke ontwikkeling ongewenst is werkt de gemeente niet mee.

Deventer staat daarom voor een opgave met een schaal die veel groter is dan in achterliggende periode. Daarop dient ook het grondbeleid te worden afgestemd. De ambities van Deventer vragen een meer actieve afweging over de gemeentelijke rol in de ruimtelijke ontwikkelingen. Daartoe is het grondbeleid in 2024 geactualiseerd van faciliterende faciliterend grondbeleid naar een dynamisch grondbeleid. Een grondbeleid dat aansluit op de Omgevingswet en een sterk verband heeft met de Omgevingsvisie. Een grondbeleid dat effectief wordt ingezet als middel om de beleidsdoelen en ambities van Deventer waar te maken. E.e.a. binnen voor de gemeente aanvaardbare financiële kaders en risico’s.

Onderstaande tabel toont de resultaten van de grondexploitaties.

De tabel toont voor iedere grondexploitatie het verwachte eindresultaat, op basis van de meest aannemelijke schatting van toekomstige inkomsten. Het verwachte eindresultaat wordt berekend op basis van contante waarde en is inclusief winstneming over 2025. Het totaalbeeld laat een verbetering zien van €4,76 miljoen zien ten opzichte van de jaarrekening 2024. De grootste mutaties hebben plaatsgevonden binnen de grondexploitaties A1 bedrijvenpark en Cluster Havenkwartier. In 2025 is de grondexploitatie Winkelcentrum Keizerslanden afgesloten en de grondexploitaties Hagenvoorde, t Nijland Diepenveen en Okkenbroek vastgesteld.

Het totale risicoprofiel van de grondexploitaties is ten opzichte van de jaarrekening 2024 toegenomen met €0,4 miljoen tot een totaal risicoprofiel van €5,5 miljoen. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de winstgevende grondexploitaties de risico's zelf op kunnen vangen met het positieve resultaat. De toename van het risicoprofiel komt met name doordat het risico van de reconstructie van de N348 nu in de grondexploitatie van het Bedrijvenpark A1 is meegenomen. Tot vorig jaar was dit risico elders in de jaarrekening verwerkt, dit betreft een verschuiving van €0,9 miljoen. en een toename van €0,3 miljoen, waarbij dit risico in 2024 buiten de grondexploitatie onder programma 6 Herstructurering en Vastgoed in de jaarrekening was opgenomen. Daarnaast is er een risicobedrag voor Hagenvoorde, ‘t Nijland Diepenveen en Okkenbroek opgenomen, omdat hiervoor nieuwe grondexploitaties zijn geopend.

Onderstaand per grondexploitatie een nadere duiding van het resultaat en het risicoprofiel:

A1 Bedrijvenpark

Het resultaat van de grondexploitatie A1 Bedrijvenpark is fors verbeterd met circa €0,75 miljoen. Een belangrijke factor in deze verbetering zijn de verwachte opbrengsten. De bedrijfskavels zijn opnieuw getaxeerd door een extern bureau. Dit heeft geleid tot een positieve bijstelling van de toekomstige opbrengsten. De verwachting is dus dat de opbrengsten de komende jaren blijven stijgen. Daarnaast is de raming van het bouw- en woonrijp maken geactualiseerd en op enkele onderdelen zijn de verwachte kosten naar beneden bijgesteld.

De risico’s zijn geactualiseerd. Doordat de omvang van de grondexploitatie steeds verder afneemt wordt ook het risicoprofiel kleiner. Dit jaar is echter het risico met betrekking tot de reconstructie van de N348 meegenomen in het risicoprofiel van het Bedrijvenpark A1. In 2026 moet in kaart worden gebracht in welke mate de gemeente profijt heeft van de verkregen Rijkssubsidie, zal de civiele raming gedetailleerder opgesteld gaan worden en wordt onderzocht welke beschikbare budgetten ingezet kunnen worden.

Cluster Havenkwartier

Dit cluster is opgebouwd uit drie grondexploitaties: silogebied, Hanzeweg en Kop & Haveneiland. Per saldo neemt het negatieve planresultaat van dit cluster met circa €1,15 miljoen toe.

Silogebied

De tender van De Havendame heeft in 2024 plaatsgevonden en dit heeft geleid tot een partij die dit gaat realiseren. In 2025 is het plan verder uitgewerkt en is de verkoopovereenkomst getekend. Het resultaat van de grondexploitatie is ca €134.000 nadeliger geworden. Als gevolg van het besluit bij de 1e Tussentijdse Rapportage om de gebiedsmanagement kosten naar de grondexploitaties door te belasten zijn de plankosten in 2025 daardoor met ca €60.000 toegenomen. De kosten voor inrichting van het gebied na realisatie van de Havendame zijn geïndexeerd. Hierbij moet opgemerkt worden dat de inrichtingsplannen in 2026 zal worden herzien. Verwacht wordt dat er ook nog meer inzet gevraagd wordt in 2026 en de jaren daarna tot oplevering van het gebied. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de nieuwe inrichting van de omgeving, renovatie van het elevatorgebouw en de transportband. Dit verklaart naast de plankosten de wijziging van het resultaat. De kosten voor deze werkzaamheden zijn echter onzeker gezien de staat waarin deze zich bevinden.

Hanzeweg

Voor de Hanzeweg wordt ingezet op de vestiging van de collectie Overijssel met aanvullende functies. De contouren van deze ontwikkeling en het uit te geven terrein krijgt meer vorm maar moet nog worden vastgesteld. Door de aanpassingen van de functionele invulling van deze kavels zijn meer plankosten te verwachten. Het begrote resultaat van de ontwikkeling neemt af met ruim €350.000. De belangrijkste factoren zijn een toename plankosten en een verlaging van de opbrengstverwachting.

Kop en Haveneiland

Het planresultaat voor Kop en Haveneiland wordt aanzienlijk nadeliger met ca. €650.000. De belangrijkste oorzaak hiervan is de ophoging van de plankosten. Er is sprake van extra niet voorziene plankosten en eerder beschreven (eenmalige) gebiedsmanagement kosten in 2025. Daarnaast is onder andere door het Voorkeursrecht Haveneiland meer uren en vooral meer kosten gemaakt voor taxatie, advocaatkosten etc. Er worden meer civiele kosten verwacht dan waarmee eerder rekening is gehouden. Dit heeft ook te maken met verruiming van het in te richten gebied. Er worden daarnaast extra kosten verwacht om de twee woonarken te verplaatsen.

Met ingang van 1-1-2026 komen de werkzaamheden ten behoeve van het haveneiland niet meer ten laste van deze grondexploitatie. Er is hiervoor een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld.

Stadsentree

Het resultaat van de grondexploitatie voor de Teugseweg is met ongeveer €83.000 afgenomen. Het uitgangspunt voor de berekening is dat er een reclamemast in het gebied wordt gerealiseerd. Inmiddels is met een grondeigenaar een intentieovereenkomst gesloten over het onderzoeken van een alternatieve ontwikkeling. Voor dit onderzoek zijn extra plankosten gereserveerd. Deze extra plankosten zijn de belangrijkste reden voor het toenemen van het tekort.

Op het moment dat duidelijk wordt of er een alternatieve ontwikkeling komt en hoe die er uit zal zien, zal er een herziening van de grondexploitatie, met nieuwe uitgangspunten aan de raad worden aangeboden.

Eikendal

Eikendal is een winstgevende grondexploitatie, maar de winstverwachting is afgenomen. De winstname over 2025 bedraagt circa €80.000. De grootste oorzaak van het afgenomen resultaat komt door toegenomen kosten voor het woonrijp maken. Daarnaast zorgt een langere doorlooptijd voor een toename van de plankosten. De opbrengsten zijn beperkt toegenomen doordat Eikendal grotendeels is uitverkocht.

Steenbrugge

De ontwikkeling van Steenbrugge verloopt voorspoedig en de verkoop van gronden verloopt sneller dan gepland. Desondanks wordt de looptijd van de grondexploitatie verlengd naar eind 2029. Dit komt met name door de langere termijnen van afronding van de Dorpsrand en Zandweteringpark.

De civieltechnische raming is op basis van voortgang en de aanbesteding woonrijp maken buurtschappen geactualiseerd naar de laatste stand van zaken. Dit leidt tot een voordeel (civiel) van ruim €550.000. Daarnaast nemen de onvoorziene kosten met een kleine €300.000 af door projectverloop en realisatie.
De opbrengsten zijn naar boven bijgesteld met €2,1 miljoen door positieve resultaten bij de gerealiseerde verkopen. In totaal zijn er in 2025 gronden verkocht voor 184 woningen. De verkopen voor de vrije kavels zijn nagenoeg gerealiseerd. Er is nog slechts 1 vrije kavel niet geleverd.
Er wordt een lagere opbrengst voorzien voor de verkoop van het (te slopen) woonhuis en het Infocentrum. De ondergrond van het woonhuis wordt “omgevormd” tot een ontwikkelplot voor 2 woningen. In 2026 moet meer zicht worden verkregen op het verkoopresultaat van het Infocentrum.
Momenteel gaat de grondexploitatie uit van de grondverkoop voor 60 woningen bij het Zandweteringpark. Het is onzeker of dit totaal aantal woningen doorgang kan vinden. Op dit moment vindt namelijk een actualisatie van de stedenbouwkundige invulling plaats. De doelstelling is om met eventueel minder woningen toch de geraamde opbrengst te realiseren. Dit lijkt mogelijk maar zal in 2026 moeten blijken.

De plankosten laten een toename zien van totaal €2 miljoen. Dit komt door een toename van de doorbelasting van overhead en gebiedsmanagement en een indexering naar het prijspeil 2026. Anderzijds nemen ook de kosten van de projectorganisatie toe. Er is een nieuwe raming opgesteld van het aantal uren wat we in de periode 2026 - 2029 verwachten te realiseren waarbij rekening is gehouden met een langere looptijd van het project.

Bovengenoemde wijzigingen zorgen voor een verbetering van het resultaat met ruim €1,0 miljoen naar bijna €4,5 miljoen.

Naast de verbetering van het resultaat neemt ook het risicoprofiel van Steenbrugge toe. Dit komt met name door de onzekerheid met betrekking tot wijzigingen in de voorgenomen rotonde (aansluiting N348) en in beperkte mate aanvullende kosten ten gevolge van scope wijzigingen. Het risicoprofiel neemt toe van €0,82 miljoen naar €1,0 miljoen.

Sluiskwartier

De ontwikkeling van het Sluiskwartier verloopt volgens planning maar het resultaat is circa €260.000 afgenomen. Voor alle gronden en transformatiepanden zijn contracten afgesloten. Het enige waarvoor nog geen verkoopactiviteiten zijn ondernomen is de verkoop van de negen appartementen in de Schippersflat. Het voornemen is om in 2026 een verkoopstrategie voor deze appartementen te formuleren en vast te laten stellen. De uit te geven gronden en de openbare ruimte in het Sluiskwartier zijn bouwrijp en gereed voor bouw en transformatie. De kosten voor de civieltechnische werkzaamheden zijn geïndexeerd en zullen voor de aanbesteding (in 2027 en 2028) vertaald worden in een bestekraming. De plankosten nemen iets toe door de indexering en door de afronding van de rapportage archeologie.
De verwachte opbrengsten van de woningen in de Schippersflat nemen toe door indexering. De opbrengstverwachting van de woningen in verhuurde staat is gelijk gebleven. Tot slot is er een positief verkoopresultaat op een gerealiseerde verkoop.

Tuinen van Zandweerd

Het resultaat van de grondexploitatie is met ca. €490.000, afgenomen op netto contante waarde. De kosten voor het bouwrijp maken zijn met circa €40.000 toegenomen door de toevoeging van directievoering Stadswaterland en een langere looptijd van deze werkzaamheden. Bij het woonrijp maken zijn de kosten met ca. €250.000 gestegen door de toevoeging van een brug en vlonders en gerealiseerde meerwerk. Daar tegenover staat dat binnen de post nutsvoorzieningen een kostenpost is komen te vervallen. Dit resulteert in een verlaging van ca. €70.000.
De plankosten zijn met ca. €270.000 gestegen als gevolg van meerwerk en een langere doorlooptijd van het project. De looptijd van het project is verlengd doordat het appartementenblok later is verkocht dan verwacht en tot 2028 nog woonrijp werkzaamheden moeten plaatsvinden.
De grondexploitatie van Tuinen van Zandweerd is winstgevend. Doordat de winstverwachting is afgenomen heeft over 2025 een technische correctie van de winstname moeten plaatsvinden van circa minus €150.000.

Het risicoprofiel van het project is afgenomen door de vorderingen die zijn gemaakt en opbrengsten zijn geborgd in overeenkomsten.

Westfalenstraat

Het resultaat van de Westfalenstraat is met ongeveer €300.000 verbeterd. Dit is onder andere het gevolg van een nieuwe taxatiewaarde van het te verkopen waterkavel. Daarnaast is er een nieuwe waardering voor de gronden die verkochte zouden worden aan Het Goed. Hiervoor wordt nu een andere partij gezocht. Enkele in de grondexploitatie opgenomen bedragen, vloeistofdichte vloer, inrichting voormalig terrein Pouw, gaan nu naar Cirulus en een mogelijke claim voor verzakking asfalt containerterminal is  iet meer aan de orde.

Wijtenhorst Douweler Leide

Het resultaat is beperkt gewijzigd. Toch hebben er een aantal wijzigingen binnen de grondexploitatie voorgedaan. De raming van de sloopkosten is ca. €10.000 naar boven bijgesteld. Dit komt door de extra kosten voor het weghalen van de Japanse Duizendknoop. De plankosten zijn met €56.000 naar boven bijgesteld door een langere doorlooptijd van het project. Tot slot hebben de indexeringen uit de rekentechnische uitgangspunten een (gering) positief effect op het berekende resultaat.

Van Hetenlocatie

Het resultaat van de grondexploitatie is verslechterd met ca. €250.000, op netto contante waarde. Er zijn aanvullende bodemonderzoeken uitgevoerd wat heeft geleid tot hogere kosten ten opzichte van de eerdere raming. Daartegenover staat dat de aanbesteding voor het bouwrijp maken (BRM) gunstiger is uitgevallen dan vooraf begroot waardoor deze kosten lager uitvallen. De plankosten zijn per saldo toegenomen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een verlenging van het plan met één jaar, hogere gerealiseerde plankosten en een correctie van historische plankosten vanuit een voorbereidingskrediet.
Het risicoprofiel van de Van Hetenlocatie is met €60.000 afgenomen. Dit komt met name doordat er stappen zijn gezet in de voortgang van het project. Het totale risicoprofiel komt uit op €157.500.

Lettele Oost

Het resultaat van de grondexploitatie is verbeterd met ca. €450.000, op netto contante waarde. De verbetering van het resultaat is een saldo tussen hogere kosten en een verbetering van de opbrengsten. Er was een extra grondaankoop noodzakelijk voor een voetpad en groenvoorzieningen. Daarnaast zijn aanvullende bodemonderzoeken uitgevoerd en zijn de kosten voor het bouwrijp maken enigszins toegenomen door meerwerk en aanvullende ecologische maatregelen. De plankosten gestegen door extra inzet voor afstemming met De Marken, CPO-kavels, het beëindigen het gebruik voor  moestuinen en ecologische voorzieningen. De post nadeelcompensatie is opnieuw berekend en beperkt naar beneden bijgesteld.

Aan de opbrengstenzijde zijn de grondopbrengsten op basis van een nieuwe taxatie naar boven bijgesteld.

Het risicoprofiel is iets veranderd. De risico's met betrekking tot de waterberging en uitloop van procedure zijn eruit gehaald en een risicopost voor de stijging van de plankosten is toegevoegd.

Loo

Het resultaat van de grondexploitatie is met ca. €132.000, afgenomen. De wijzigingen binnen de grondexploitatie van Loo worden voornamelijk verklaard door indexering en bijstellingen in de plankosten en opbrengsten. De plankosten zijn verhoogd door extra werkzaamheden in verband met CPO-kavels en een herijking van de inschatting uit het voorgaande jaar. Als gevolg van de hogere plankosten is ook de post onvoorzien verhoogd.
Aan de opbrengstenzijde heeft een nieuwe taxatie geleid tot een bijtelling van de kavelprijzen wat zorgt voor een toename van de opbrengsten.

Okkenbroek

Het resultaat van de grondexploitatie is verbeterd met ca. €168.000, op netto contante waarde ten opzichte van de in 2025 geopende grondexploitatie. De kosten voor onderzoek en sanering zijn lager uitgevallen door de ontvangst van een subsidie voor het opsporen en ruimen van niet gesprongen explosieven. De plankosten zijn naar boven bijgesteld als gevolg van extra overhead. Aan de opbrengstenzijde heeft een nieuwe taxatie geleid tot hogere grondopbrengsten.
Voor Okkenbroek zijn nog enkele relevante risico’s aanwezig. Netcongestie kan de realisatie en fasering van het project beperken. Daarnaast bestaat het risico dat marktontwikkelingen leiden tot hogere kostenstijgingen dan verwacht en dat de vraag naar woningen achterblijft bij de ramingen. Tot slot is er nog geen overeenstemming bereikt over de ontsluiting van het plangebied, wat kan leiden tot vertraging en aanvullende kosten.

’t Nijland Diepenveen

Op 16 april 2025 heeft de raad het Masterplan van ’t Nijland vastgesteld en de grondexploitatie geopend. Bij de opening van de grondexploitatie was er sprake van een sluitende grondexploitatie (neutraal resultaat). Het afgelopen jaar is het plan niet gewijzigd en hebben zich geen bijzondere ontwikkelingen voorgedaan waardoor, met uitzondering van de reguliere indexaties, de kosten gelijk zijn gebleven. De opbrengsten laten wel een positieve ontwikkeling zien, met name in de duurdere segmenten. Per saldo is het resultaat door genoemde ontwikkelingen toegenomen naar een positief resultaat van circa €130.000.

Hagenvoorde Oost

Op 11 juni 2025 heeft de raad positief besloten over de opening van een grondexploitatie voor de ontwikkeling van Hagenvoorde met 20 sociale huurwoningen en 20 woningen voor particulier opdrachtgeverschap (WIS55+).
Bij de actualisatie van de grondexploitatie voor de jaarrekening 2025 zijn de verwachte grondopbrengsten toegenomen. Aan de kostenkant zijn de civiele kosten toegenomen als gevolg van indexatie en de natuurvriendelijke oever van de Zandwetering tot aan de Raalterweg. Daarnaast zijn de plankosten toegenomen door hogere VAT-kosten en het langer doorberekenen van overhead.

Per saldo zorgt dit voor een verslechtering van het resultaat met circa €42.000 ten opzichte van het moment dat de grondexploitatie is geopend.